Chia nhỏ, đầu tư chỉ từ 1 triệu đồng, dấu hỏi pháp lý về đầu tư BĐS trên nền tảng blockchain?

• Thận trọng gì với blockchain, mô hình chia căn nhà ra cả nghìn phần để bán?
• Rủi ro đầu tư bất động sản qua blockchain

Trong 2 năm trở lại đây, đầu tư bất động sản chia nhỏ trên nền tảng công nghệ, hay còn gọi là mua chung bất động sản, chia nhỏ bất động sản bán theo cổ phần, đang nở rộ tại Việt Nam. Trong bối cảnh dịch COVID-19, giãn cách xã hội khiến việc mua bán trực tiếp khó khăn, thì xu hướng này càng được quan tâm hơn. Tuy nhiên, vẫn đang có nhiều ý kiến trái chiều xung quanh mô hình đầu tư này.

Nở rộ mô hình đầu tư bất động sản trên nền tảng blockchain

Chỉ từ 1 triệu đồng là đã có thể đầu tư bất động sản. Hẳn nhiều người sẽ cảm thấy ngạc nhiên bởi một bất động sản thường có giá trị rất lớn, có thể từ vài tỷ tới hàng trăm tỷ đồng.

Blockchain có thể giúp chia nhỏ suất đầu tư thông qua hợp đồng thông minh - smart contract. Ví dụ như một mảnh đất có giá khoảng 3 tỷ đồng sẽ được chia nhỏ khoảng 1.000 phần, tương ứng với các token gắn mã số blockchain để chào bán, giá mỗi phần là 3 triệu đồng.

Với mô hình đầu tư bất động sản trên nền tảng Blockchain thì chỉ từ 1 triệu đồng là đã có thể đầu tư bất động sản

Sổ đỏ của bất động sản sẽ được đơn vị phát hành nắm giữ tại văn phòng của công ty và các nhà đầu tư có thể xem bất kỳ lúc nào. Khi nhận được yêu cầu mua đơn vị phát hành sẽ gửi lời đề nghị cho tất cả những nhà đầu tư, tiến hành bỏ phiếu quyết định, nếu trên 51% sẽ quyết định bán.

Thời gian qua, một số đơn vị đã tung ra thị trường mô hình chia nhỏ bất động sản trên nền tảng blockchain như vậy. Dù nhu cầu đầu tư bất động sản theo các mô hình phi truyền thống, đặc biệt là đầu tư trên các nền tảng công nghệ là có thực, tuy nhiên, giới đầu tư còn khá nhiều e ngại khi tiếp cận với mô hình đầu tư này.

Còn nhiều băn khoăn

Các kênh đầu tư mới luôn là lựa chọn của chị Trần Tuyết Nhung - một nhà đầu tư, thế nên hình thức đầu tư bất động sản trên nền tảng blockchain đã ngay lập tức được chị chú ý. Tuy nhiên khi tìm hiểu, chị chưa đủ tự tin để rót vốn tham gia kênh đầu tư này

"Không được sở hữu hay cầm cái sổ đỏ đấy, mình đã không cảm thấy yên tâm. Thứ 2, bản thân mình không góp vốn trong công ty đó nên thấy rất rủi ro, dù lợi nhuận hấp dẫn thế nào cũng phải cân nhắc lại hoặc chờ đợi", chị Trần Tuyết Nhung - một nhà đầu tư cho biết.

Còn với anh Hoàng Anh, nhiều cuộc gọi tư vấn đầu tư blockchain bất động sản cũng không khỏi hấp dẫn anh bởi số tiền đầu tư nhỏ, tính thanh khoản cao do có thể dễ dàng chuyển nhượng…Thế nhưng vẫn còn rất nhiều e ngại như độ tin cậy của đơn vị phát hành token hay cơ chế bỏ phiếu để thực hiện các lệnh bán - mua cũng hoàn toàn có thể bị chi phối.

Nhiều nhà đầu tư vẫn băn khoăn với mô hình đầu tư bất động sản trên nền tảng blockchain

"Quyền sở hữu là mình có thể bán được nhưng ở đây mình không có quyền này. Băn khoăn nữa là có thể 19 tài khoản ảo chỉ có mình là người bỏ tiền thật, còn 19 người kia có 1 mối liên kết với nhau thì người ta cùng đồng ý bán lỗ thì đương nhiên tiền của mình sẽ lỗ trong khi mình không muốn bán", ông Lê Hoàng Anh - một nhà đầu tư khác nêu ý kiến.

Băn khoăn khác khiến các nhà đầu tư còn dè dặt với hình thức đầu tư này là không kiểm soát được hành vi của doanh nghiệp phát hành token - chính là đơn vị quản lý sổ đỏ. Bởi hoàn toàn có thể xảy ra tình huống xấu là đơn vị quản lý sổ đỏ ôm tiền huy động được bỏ trốn hoặc bán bất động sản đó cho một bên khác và khi ấy người mua token sẽ mất trắng toàn bộ số tiền đã bỏ ra.

Những lo ngại của các nhà đầu tư không phải không có cơ sở bởi thực tế, hiện nay, vẫn chưa có cơ sở pháp lý cho hoạt động của mô hình này tại Việt Nam. Chúng ta hãy cùng theo dõi ý kiến từ phía nhà quản lý và các chuyên gia.

Khoảng trống pháp lý

Nhiều ý kiến cho rằng, các ứng dụng kêu gọi mua chung bất động sản chỉ là công nghệ fintech về huy động vốn dưới dạng "hợp đồng hợp tác kinh doanh", chứ không thể gọi là đầu tư bất động sản.

Theo Luật sư Nguyễn Văn Lộc - Chủ tịch LP Group, việc sở hữu coin hay token mà nhiều người sở hữu như vậy thì không đươc gọi là sở hữu bất động sản vì không có quyền sở hữu và chiếm hữu đặc biệt không có quyền định đoạt.

"Tôi đưa ra 1 ví dụ nếu bất động sản đó có tranh chấp, nó có một vướng mắc, có một sự cố thì không thể nào giải quyết được bởi anh không có quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt thì anh không thể xử lý được các quyền liên quan", ông Lộc cho biết.

Đại diện Bộ Xây dựng cũng khẳng định, cách hoạt động của hình thức mua chung chưa hoàn toàn phù hợp với các quy định pháp luật.

"Đứng về mặt chuyên môn, chúng ta phải phân biệt giữa đầu tư tài chính và đầu tư bất động sản. Luật chưa thể cho phép 1 căn nhà cho phép chia thành hàng nghìn, hạng vạn chủ sở hữu.

Dấu hỏi về pháp lý xung quanh mô hình đầu tư bất động sản trên nền tảng blockchain

Luật thì không cấm có bao nhiêu chủ sở hữu, nhưng mà tất cả các chủ sở hữu ấy khi mua bán phải thông qua giấy tờ, được Nhà nước thừa nhận, thì lúc đó các chủ sở hữu sẽ được Nhà nước bảo vệ. Chắc chắn cơ quan Nhà nước phải xem xét và đưa ra các quy định", ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết.

Hiện nay, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến góp ý về sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản 2014. Các hình thức, mô hình kinh doanh bất động sản mới cũng là vấn đề trọng tâm trong việc bổ sung, sửa đổi Luật lần này.

Quản lý blockchain bất động sản trên thế giới

Nhấn mạnh lại ý kiến các chuyên gia khi khẳng định, đây không phải là đầu tư bất động sản mà chỉ là hình thức đầu tư tài chính. Bên cạnh đó hoạt động liên quan đến blockchain hiện tại chưa có hành lang pháp lý, không nằm trong khuôn khổ pháp luật Việt Nam. Vậy ở các nước trên thế giới, blockchain bất động sản đang phát triển và quản lý như thế nào. Chúng ta hãy cùng tìm hiểu.

Tại Mỹ, các hệ thống như ReaIT, cho phép mã hóa quyền sở hữu bất động sản, đảm bảo những quyền lợi hợp pháp của các nhà đầu tư, tương tự như với quyền sở hữu bất động sản truyền thống. Nhiều dự luật đã được các chính quyền tiểu bang đề xuất nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch liên quan đến tài sản kỹ thuật số - vốn đang được quản lý bởi Uỷ ban Chứng khoán và Sàn giao dịch Mỹ. Mạng lưới ngăn chặn tội phạm tài chính mạng cũng tập trung vào các chính sách chống rửa tiền.

Còn tại Anh, tất cả các doanh nghiệp tham gia vào hoạt động giao dịch tài sản kỹ thuật số đều phải đăng ký với Cơ quan Quản lý tài chính. Mọi quy tắc chống rửa tiền và tài trợ khủng bố đều phải tuân thủ theo luật của Vương quốc Anh. Một số nước châu Âu như Pháp hay Thuỵ Sỹ cũng đang cân nhắc đề xuất các dự luật mới liên quan tài sản kỹ thuật số trong bối cảnh tiền điện tử ngày càng được coi là một loại tài sản.

Singapore, quốc gia mang tư tưởng cởi mở với blockchain, dù đã đổ hàng trăm triệu USD vào lĩnh vực tiền kỹ thuật số, song vẫn áp đặt một số hạn chế nhất định. Cụ thể, tất cả các hoạt động giao dịch blockchain, huy động vốn trên các nền tảng không chính thống tại đảo quốc sư tử đều phải thông qua Cơ quan Tiền tệ Singapore. Các doanh nghiệp trong lĩnh vực tài sản kỹ thuật số cũng phải có giấy phép mới được thực hiện giao dịch.

Mặc dù còn nhiều tranh cãi, nhưng một số ý kiến cho rằng, hình thức đầu tư bất động sản mua chung, blockchain vẫn có thể xem là một giải pháp bổ sung, bên cạnh các phương pháp đầu tư bất động sản truyền thống. Tuy nhiên, để mô hình này hoạt động an toàn và hiệu quả, rất cần sớm có hành lang pháp lý rõ ràng, để bảo vệ quyền lợi của các nhà đầu tư.