Điều cần biết về đất Phú Quốc cho những “tay mới”

Phải có đến 50% những người mới đầu tư mua bán đất ở Phú Quốc có thể “trắng tay” vì không tìm hiểu trước về các loại đất hiện nay cũng như nắm được chính xác thông tin quy hoạch sử dụng đất, hay là nên mua đất ở đâu để đầu tư có lãi,... Vì thế trong bài viết hôm này sẽ chia sẻ cho các nhà đầu tư những thông tin cơ bản nhất về đất Phú Quốc cho lần đầu tiên đầu tư an toàn, hiệu quả nhất.

Tìm hiểu kỹ các ký hiệu đất được ghi trong Sổ đỏ/ Sổ hồng và Bản đồ địa chính

Hiện nay có không ít trường hợp người mua bất động sản do không tìm hiểu kỹ nên đã mua phải đất có mục đích sử dụng không đúng nhu cầu, vì vậy việc tìm hiểu kỹ những ký hiệu có trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xem đất đó có phù hợp với nhu cầu hay không.

Theo Luật đất đai 2013 ở Việt Nam hiện nay đất đai được chia thành 3 nhóm chính là: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa được sử dụng. Trên bản đồ địa chính thì các loại đất này có những ký hiệu khác nhau. Mã ký hiệu các loại đất trên bản đồ địa chính dựa trên quy định tại điểm 13 mục III của Phụ lục số 01 Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT. Bao gồm:

STT	Loại đất	Ký hiệu
I	KÝ HIỆU NHÓM ĐẤT NÔNG NGHIỆP
1	Đất chuyên trồng lúa nước	LUC
2	Đất trồng lúa nước còn lại	LUK
3	Đất lúa nương	LUN
4	Đất bằng trồng cây hàng năm khác	BHK
5	Đất nương rẫy trồng cây hàng năm khác	NHK
6	Đất trồng cây lâu năm	CLN
7	Đất rừng sản xuất	RSX
8	Đất rừng phòng hộ	RPH
9	Đất rừng đặc dụng	RDD
10	Đất nuôi trồng thủy sản	NTS
11	Đất làm muối	LMU
12	Đất nông nghiệp khác	NKH
II	KÝ HIỆU ĐẤT THỔ CƯ – ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP
1	Đất ở tại nông thôn	ONT
2	Đất ở tại đô thị	ODT
3	Đất xây dựng trụ sở cơ quan	TSC
4	Đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp	DTS
5	Đất xây dựng cơ sở văn hóa	DVH
6	Đất xây dựng cơ sở y tế	DYT
7	Đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo	DGD
8	Đất xây dựng cơ sở thể dục thể thao	DTT
9	Đất xây dựng cơ sở khoa học và công nghệ	DKH
10	Đất xây dựng cơ sở dịch vụ xã hội	DXH
11	Đất xây dựng cơ sở ngoại giao	DNG
12	Đất xây dựng công trình sự nghiệp khác	DSK
13	Đất quốc phòng	CQP
14	Đất an ninh	CAN
15	Đất khu công nghiệp	SKK
16	Đất khu chế xuất	SKT
17	Đất cụm công nghiệp	SKN
18	Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp	SKC
19	Đất thương mại, dịch vụ	TMD
20	Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản	SKS
21	Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm	SKX
22	Đất giao thông	DGT
23	Đất thủy lợi	DTL
24	Đất công trình năng lượng	DNL
25	Đất công trình bưu chính, viễn thông	DBV
26	Đất sinh hoạt cộng đồng	DSH
27	Đất khu vui chơi, giải trí công cộng	DKV
28	Đất chợ	DCH
29	Đất có di tích lịch sử – văn hóa	DDT
30	Đất danh lam thắng cảnh	DDL
31	Đất bãi thải, xử lý chất thải	DRA
32	Đất công trình công cộng khác	DCK
33	Đất cơ sở tôn giáo	TON
34	Đất cơ sở tín ngưỡng	TIN
35	Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng	NTD
36	Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối	SON
37	Đất có mặt nước chuyên dùng	MNC
38	Đất phi nông nghiệp khác	PNK
III	KÝ HiỆU NHÓM ĐẤT CHƯA SỬ DỤNG
1	Đất bằng chưa sử dụng	BCS
2	Đất đồi núi chưa sử dụng	DCS
3	Núi đá không có rừng cây	NCS

Đặc biệt chú ý khi mua bán các loại đất ONT, ODT, TMD,...

Trong đó, các nhà đầu tư khi muốn mua bán baất động sản ở Phú Quốc năm 2021 nên chú trọng vào 1 số loại đất sau:

Đất ở nông thôn ONT

Đất ONT là đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, là từ viết tắt của đất ở nông thôn theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Đất ONT bao gồm đất xây dựng nhà ở, đất ao vườn, đất xây dựng công trình phục vụ đời sống.

Cụ thể hơn thì đất ở nông thôn là:

- Đất ở tại khu vực nông thôn do cá nhân hoặc hộ gia đình sử dụng.

- Đất được sử dụng để xây dựng nhà ở hoặc các công trình khác phục vụ cuộc sống.

- Đất thuộc khu dân cư nông thôn dùng để xây ao, vườn, chuồng trại cùng trong thửa đất.

Đất ONT thuộc loại đất dùng để ở do cá nhân, hộ gia đình sử dụng nên thường có thời hạn sử dụng lâu dài tuỳ theo quy định, định hướng quy hoạch tại từng tỉnh, thành phố. Vậy đất ONT vẫn có thời hạn sử dụng nhưng có thời gian sử dụng lâu dài.

Đất ONT là gì?

Các quy định về sử dụng đất ở nông thôn cũng được ghi rõ tại các khoản 2, 3, 4 trong điều 143, Luật đất đai 2013 như sau:

- Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.

- Việc phân bổ đất ở tại nông thôn trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng, công trình sự nghiệp bảo đảm thuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh môi trường và theo hướng hiện đại hóa nông thôn.

- Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho những người sống ở nông thôn có chỗ ở trên cơ sở tận dụng đất trong những khu dân cư sẵn có, hạn chế việc mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp.

Người dân cần nắm rõ quy định về sử dụng đất ở nông thôn để tránh vi phạm và hiểu được quyền lợi của mình. Khi muốn thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất ONT phải làm hồ sơ xin xét duyệt gửi Phòng Tài nguyên & Môi trường.

Đất ở đô thị ODT

Theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì loại đất ODT chính là đất ở đô thị thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Đây là nhóm đất thuộc phân loại đất thổ cư trong luật đất đai.

Khái niệm về loại đất này được quy định rõ ràng, cụ thể tại điều 144, Luật Đất đai 2013. Đất ở đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 

Mục đích sử dụng đất ODT là:

- Xây dựng nhà ở đô thị.

- Xây dựng các công trình có chức năng phục vụ đời sống, tiện nghi cho con người.

- Sử dụng làm vườn, ao, hồ cảnh quan thuộc cùng 1 thửa đất với nhà ở.

- Chuyển đổi mục đích sử dụng sang loại hình đất đai khác theo quy hoạch chung của đô thị, khu dân cư.

- Mua bán, chuyển nhượng theo đúng quy định của Pháp luật đối với đất thổ cư.

Việc quản lý và sử dụng đất ở tại đô thị được quy định như sau:

- Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại.

- Nhà nước có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại đô thị, có chính sách tạo điều kiện để những người sống ở đô thị có chỗ ở.

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.

- Việc chuyển đất ở sang đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và tuân thủ các quy định về trật tự, an toàn, bảo vệ môi trường đô thị.

Nhu cầu tìm mua đất ở đô thị ODT hiện nay khá cao, sở hữu lâu dài, tỷ suất cho thuê tốt nên có giá trị cao nhiều so với các loại đất khác.

Đất thương mại dịch vụ TMD

Đất thương mại dịch vụ theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013, cụ thể tại Điều 153 thì loại đất này được hiểu là phục vụ mục đích kinh doanh và đất cơ sở đất xây các công trình phục vụ mục đích kinh doanh thương mại dịch vụ.

Như vậy, đất TMD chỉ nhằm hai mục đích sử dụng, bao gồm:

- Xây dựng cơ sở phục vụ mục đích kinh doanh thương mại;

- Xây dựng các công trình khác (chẳng hạn như kho bãi để hàng hóa, các trụ sở chính hoặc chi nhánh văn phòng đại diện...) nhằm phục vụ mục đích kinh doanh thương mại.

Theo quy định tại Khoản 02 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 thì đất thương mại dịch vụ được xếp vào loại đất phi nông nghiệp. Ngoài ra, tại Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định thì đất thương mại dịch vụ có ký hiệu là TMD. Khi mua bán đất nhà đầu tư sẽ nhìn thấy rõ thông tin này trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đ là loại đất sử dụng có thời hạn (trung bình là 50 năm và trường hợp đặc biệt khác là 70 năm).

Không như đất ONT hay đất ODT, đối với đất thương mại dịch vụ thì có một số quyền của người sử dụng đất sẽ bị hạn chế và cần đáp ứng những điều kiện theo quy định của luật đất đai như chuyển nhượng mua - bán, thế chấp, xây dựng nhà ở... 

Vậy Phú Quốc nên mua đất ở đâu để đầu tư có lãi?

Thị trường bất động sản Phú Quốc đang quay lại thành miếng bánh “béo bở” của các nhà đầu tư khi Phú Quốc lên thành phố vì vậy đòi hỏi người đầu tư phải tìm kiếm được các khu vực tốt nhất. Một số nơi đáng được đầu tư nhất hiện nay phải kể đến như:

- Khu tái định cư Suối Lớn

- Bến Tràm

- Cây Thông Trong

- Khu Tượng

Giá đất Bến Tràm không quá cao lại phù hợp nhu cầu của rất nhiều nhà đầu tư

Đây đều là những khu đất với tiềm năng vô cùng hứa hẹn khi mà các nhà đầu tư vẫn có thể tìm được những lô đất với mức giá rất rẻ. Như ở khu vực Bến Tràm giá đất trung bình là 9,25 triệu/m2 hay Cây Thông Trong cũng chỉ dao động khoảng 11 triệu/m2,... 

Đồng thời các nhà đầu tư có thể hoàn toàn yên tâm vì chất lượng giao dịch ở đây được đánh giá rất cao, các trường hợp tồn đọng vốn thường ít khi xảy ra. Các lô đất tại 4 địa bàn đang thu hút rất nhiều sự chú ý và được quan tâm hàng đầu của các nhà đầu tư.

Tuy không phát triển sầm uất như trung tâm thành phố nhưng cả 4 khu vực đang có dấu hiệu vươn mình vô cùng mạnh mẽ, tốc độ phát triển vượt trội. Vì vậy, theo dự đoán khu vực giá đất tại đây có thể sẽ tăng trưởng lên trong thời gian sắp tới.

Không những đất đai ở đây được quy hoạch ổn mà tại đây còn đang được tập trung đầu tư hoàn thiện cơ sở hạ tầng giao thông. Do đó mà 4 địa điểm này đang được khá nhiều nhà đầu tư bất động sản tranh nhau tìm kiếm trong thời gian gần đây.

Trên đây là những thông tin cơ bản về các loại đất, quy hoạch sử dụng đất hiện nay cũng như những khu vực nào nên đầu tư mua bán đất tại Phú Quốc thời điểm hiện tại có lãi nhất hy vọng sẽ giúp cho những ai mới bắt đầu tìm hiểu và tham gia vào thị trường bất động sản Phú Quốc tránh rủi ro.